（原标题：潜行记｜解码北京城建转盈）永华证券
观点网 在市场下行周期中，北京城建交出了一份扭亏为盈的业绩单。
2025年上半年，北京城建实现营业收入127.6亿元，同比增长95.7%，实现归属于上市公司股东净利润6.08亿元，与上年同期相比扭亏为盈。
截至2025年6月30日，北京城建总资产为1149.98亿元，较上年度末减少5.92%；归属于上市公司股东的净资产为226.23亿元，较上年度末增加1.70%。
北京城建于报告中表示，公司经营质量得到持续改善，一是房地产主业稳健经营，去库存效果显著。
其次，商业地产稳商保租工作取得成效，商业地产实现经营额3.47亿元，城奥大厦、城悦会、青岛漫悦里商街等多个项目出租率保持在90%以上。
此外，对外股权投资收益稳定，收到参股企业分红1.66亿元。
外拓与内守
观点新媒体注意到，北京城建上半年于一线城市的新盘占比有所提升。
2024年，北京城建进军上海市场，于杨浦区溢价拿下两宗地块，后于2025年3月接连入市。
其中，作为在上海打造的第一个项目，上海国誉府于3月9日开盘永华证券，推出76套房源，项目均价10.7万元/平方米，首开去化为八成。
值得注意的是，该项目从拿地到开盘用了接近10个月时间，开发周期明显长于同批次土拍中的其他项目。
同批次土拍中，出让地块已于当年四季度开启销售，其中安高&安联的闵行梅陇地块项目也早在2024年11月开盘，而中铁世博滨江云境项目于2024年12月30日实现开盘“日光”销售。
另外，北京城建在上海的第二个项目领翠滨江亦于今年3月27日开盘。
该项目首开仅推出26套房源，二批次于5月份推出236套。
据悉，首批“一房一价表”显示，该项目总价最高约1729万元，最低约1265万元，彼时共有28组意向客户参与摇号；而5月份第二批次开盘236套房屋，共115组有效客户参与摇号，认筹率低于50%。
数据显示，截至6月30日，上海国誉府预售比例为73.33%，领翠滨江则是14.8%。
寄予厚望的溢价地块，虽经历了长周期的开发，但短期来看，后发优势略微单薄，其去化效果并无大惊喜。
与此同时，北京城建在北京大本营把更多项目推向市场，与上海高端定位不同，北京项目大多为改善型产品。
具体来看，3月21日，国誉颂项目开盘，项目均价4.5万元/平方米，首开官方宣称售出211套，金额达到10.58亿元，开盘去化95.9%。
3月25日永华证券，颐知筑西区取得预售许可证，供应634套，预售价格4.24万元/平到4.66万元/平米。
该项目亦为长周期开发，开盘距离拿地时间间隔一年多，且彼时取得预售证的只有位于西区的房源，东区房源仍未有动态。
然而产品打造堪称“中规中矩”，截至6月24日，该项目网签总金额约1.52亿元，地价覆盖率约6.7%。
此外，国誉燕园朗润二期赶在6月30日取得预售证。由于拿地后拖延开发，朗润二期赶上了“好房子导则”政策。
而该项目一期已于2022年底入市，至今仍有600多套房源未售出，二期的“好房子”产品一入市，指导价相同的前提下，或会对一期的销售形成打击。
截至2025年6月30日，一期供应1788套房源，网签1092套，成交均价3.3万元/平方米，网签金额34.45亿元，去化率仅有61.1%。
因此有市场指出，朗润二期放缓推盘节奏，亦或是为了掩护一期去化。
计提与结转
除了北京、上海在加速去化外，北京城建在天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、保定等城市的项目亦有库存压力。
观点新媒体了解到，2024年，北京城建对青岛樾府项目、北京龙樾合玺项目、重庆龙樾生态城项目、南京浦口项目、天津武清澜湖庭苑项目、天津武清珑玺家苑项目等项目的部分存货计提存货跌价准备，计提金额为27.45亿元。
此举亦为2025年一季度利润由负转正奠定了基础。
存货压力下，北京城建开始放缓拿地节奏。自2024年起仅专注于两个核心城市，全年仅新增五宗土储，一方面适当溢价外拓上海抢占高端市场，另一方面底价巩固北京大本营。
而2025年以来，北京城建拿地更为谨慎，截至目前，仅在北京新增两宗土储，且均为与多家房企合作底价拿地，亦能降低开发成本及风险。
其中，于6月5日，北京城建联合越秀、贝好家及未来科学城，以底价23.95亿元拿下昌平北四村0077等地块，综合楼面价约3万元/平方米。
9月5日，北京城建联合北京建工及住总金第，以底价29亿元摘得岳各庄村A区棚户区改造土地开发项目DC-L01地块，楼面价约5万元/平方米。
在存量开发上，2024年北京城建新开工及竣工面积受近年来新增项目减少的影响均同比有所下滑。
而2025年上半年，新开工和竣工面积较上年同期相比明显提速，分别达到53.93万与102.44万平方米，远高于去年同期的9.66万平方米及71.80万平方米。
此外，观点新媒体了解到，受结转规模及结转项目毛利率差异影响，自一季度起，北京城建开始实现微盈利。
报告显示，一季度北京城建营业总收入66.14亿元，同比增长435.90%，实现利润总额0.68亿元，并且随着主力项目望坛、龙樾天元等房地产项目实现交付，北京城建房地产业务收益较上年同期有较大幅度的增长。
截至2025年上半年末，北京城建合同负债余额252亿元，可覆盖2024年营收1.0倍，随着望坛等主力项目已进入结算期，亦为后续项目结转提供有力保障。
另值得一提的是，报告显示，上半年北京城建总营收同比实现大幅增长，存量项目受区域内房地产市场回暖差异影响，尽管上半年销售面积同比有所增长，但销售额较上年明显下降，销售单位面积售价下降约14%。
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